长安物贵 居大不易——唐代长安城住宅形式及住宅价格研究
杨清越 龙芳芳
白居易谒顾况的故事虽然不真实，但长安居住成本昂贵却是不争的事实。所以孙谯《寓居对》有“远来关东，橐装销空。一入长安，十年屡穷”[1]的描述。本文将探讨唐代长安的住宅形式及房价。
一 唐代城市住宅的形式和大小
1.唐长安城住宅的形式及结构
深入了解唐代长安城住宅和房屋情况的考古工作受到现代西安城市布局的限制，少有科学发掘的较为完整的唐长安住宅遗址。所幸中国传统的住宅形式成形之后发展比较稳定，根据其他城市住宅遗址的科学发掘材料、文献、模型明器、敦煌壁画中的建筑形象等，已有多位学者进行详细讨论，可知唐长安普通住宅的基本形式为四合院[2]。
敦煌第85窟壁画描绘的是典型四合院式的民居，堂屋基本位于宅院中心，廊屋位于堂屋后方及左右，院落前是内外门组成的前院，马院附建于四台院外部右侧(图一)。敦煌文书S.4707及S.6067“马法律宅舍测量”卷详细记述了一个四合院形式住宅各房屋的布局和占地[3]。文书虽然并不完整，但根据现存的22行记录得出的各部分占地面积之和171.7平方米与文书最后记录的“已前记地皮”面积总数176.5平方米非常接近，相差不到5平方米，因此姑且认为现存22行已经基本涵盖了住宅的主要部分并将其基本布局和占地大小复原如(图二)。堂屋位于院落中轴线北端，面积约24.3平方米，是整个住宅面积最大的房舍，约为整个住宅占地的15%左右。
山西长治地区发现的王修泰墓属晚唐时期[4]，墓中出土完整陶宅一组(图三)，从出土时摆放的位置来看，似乎是三进院子的住宅，堂屋和东西厢房组成第一院落，其后是厨舍等较第一进院落房屋面积小的敞开式小屋三座组成的第二进院子，第三进院子仅有一间独立马厩，其实也可视为是附有马厩的两进院住宅。整个住宅院落较为宽广，房屋间距离也不十分紧密。
考古学者发掘了唐代扬州城一处小型民居的单体房屋基址(图四)[5]。其中唐代早期房屋，台基东西长约12.2米，南北宽约9.5米，面阔三间，进深两间，当心间宽4.6米，两侧次间为3.5米；唐代晚期房屋修建过两次，叠压的两层夯土台基稍早的东西13.5米，南北13米，较晚的夯土台基为边长14米的正方形，为面阔三间、进深两间并有后廊设置的房屋。早期的房屋遗址反应了前店后厂兼居住屋舍的情况，发掘没有全面揭开整个宅院所在的区域，发掘者认为天井院东西南三面都有建筑，晚期房屋后院有水井，可推断，也应是房屋南(前)有天井院的四合院形式住宅。堂屋大小为175到196平方米之间，如果该住宅形式与敦煌文书中马法律宅相似，为紧凑式的四合院，既堂屋或中部主体建筑占整个住宅面积的15%左右，那么包括院落厢房厨舍等的整个住宅面积约1250到1400平方米左右，即不到3唐亩[6]，如果其宅院似山西王休泰墓的松散宽阔型四合院，则整个宅院占地可能超过1400平方米。
西安中堡村唐墓陶宅院出土时原摆放位置已经被打乱[7]，研究者复原为两进院子的合院，两个中堂式建筑前后分布于院落中轴线上，院落左右为东西厢房数间，院内有假山亭子(图五)。铜川灵昭唐墓出土陶宅也是类似四合院形式的住宅[8]。《太平广记》卷344“寇鄘”条载，寇鄘购买了凶宅一所，“有堂屋三间……东西厢共五间，地约三亩，榆楮数百株”[9]，除原文描述的主要建筑堂屋厢房外，一所普通宅院还应有独立的厨舍和厕所等。
唐代长安住宅的基本形式为四台院，根据需求不同在规模上有所不同，院落的大小和数目有所增减[10]。住宅主要部分是以居中的堂屋和东西厢房构成的四合形式的院落，厨厕等设施多在院内西侧，水井、亭池等也根据院落大小和数量有不同的安排。其他如马厩等设施常常附建在院落的一侧，即其大小及拆建一般不影响院落的基本形式。
2.长安住宅的大小
唐代依据《唐六典》“良口三人已下给一亩，三口加一亩；贱口五人给一亩，五口加一亩”的原则授给园宅地，“若京城及州县郭下园宅，不在此例”[11]，即长安、洛阳、扬州等城市不受此限制，这应该是考虑到官僚贵族建宅的需求；另外长安城空间广大，并不缺少宅基地，相反城南大片闲地甚至转变为农地。根据黄正建先生的研究，唐代人宅院面积在150至2000平方米之间，而单间房屋的面积则在8至30平米之间[12]。唐代长安普通人家四合院住宅多为独院或二进的院子，面积在500到2000平方米左右(1到4唐亩)，如前述寇鄘永平坊宅，为有堂屋和东西厢房的3亩小宅，约合1566平方米。
法律中有关于士庶住宅规格的详细限定[13]，但并不限制住宅面积的大小，因此长安官员住宅的大小可以说取决于财力和个人喜好。一般官员住宅为带廊院的两进或两进以上院落。这种住宅有的在门外设有门屏，高约8尺。如是有内外门的宅院，则进入外门之后是横长的前院，设有外舍一类建筑，也叫门馆、宾馆，供客人小憩。穿过内门，进入主院，主院方阔，中部偏北为正堂，四周以廊屋围绕。住宅之外还附建外廊，供仆役居住及豢养牲畜。五品以上官员还可在院子之外加设一道低矮的乌头墙，并立乌头门[14]。
中高级官员的住宅通常占地在20亩左右。唐宪宗因横海军节度使程执恭“靖安里私第侧狭，赐地二十亩，令广其居”[15]。白居易任太子宾客时，位于东都履道坊的宅第“地方十七亩，屋室三之一，水五之一，竹九之一，而岛树桥道间之”[16]。整个住宅占地17亩约合8870平方米，房屋占地5到6亩之间约为2950平方米。
白居易东都履道坊住宅的部分区域经过科学的考古发掘。院北部是住宅区，为一座含有前后院落的两进式院落，南边有水池等遗迹，是其南园。中厅东西长5.5米，南北长5.8米，面积约32平方米，东西两端通过回廊往北与东西厢房相连。回廊各长15.2米，宽3.2米；厢房各长8.9米，残宽4米。东西厢房往北，各连一段回廊，东边一段残长1.69米，西边残长4.10米。北边遗迹被破坏，推测与上房相连。自中厅南侧散水往南12.6米处，另发现一处建筑遗迹。残存一段踏步和散水的立砌包边砖，从其南边朝北望去，大致呈“凸”形，东西长5.9米，南北宽1.45米，当为门房[17]，根据以上信息可复原部分宅院如(图六)。
贵族豪宅的占地面积较为广大，有甚者多达四分之一坊甚至半坊，在城南又有别庄专供游宴。如汾阳王郭子仪，“宅在亲仁坊，居其里四分之一”[18]，达280亩之多。延康坊西明寺，先后为杨素宅、万春公主宅、恭王李泰宅，之后才立为佛寺，可视其为贵族豪宅的代表，占地四分之一坊，约240亩，相当于12.5万平方米。根据中国社会科学院考古研究所唐城队对西明寺最东面建筑基址的发掘，该组院落应是以庭院为单位的三进纵列式院落(图七)[19]。整个寺院“凡有十院，屋四千余间”[20]。豪宅多是类似多个院落南北相接或东西并列组成，屋宇累累，山池园林点缀其中。
二 唐长安房屋租赁及租赁价格
普通商人、一般百姓或上京考试的举子来到长安后通常借住他宅，或投靠亲友，或寄宿寺观，或租房而居。租房而居又有投宿旅店、租赁私人或寺观房屋等不同情况。《太平广记·李娃传》[21]四次提到税居。不仅平民百姓，官吏也多有赁宅而居的情况。按唐制，官吏调选一般住在官府馆舍，如果官府没有馆舍或已经住满，便租赁私宅居住[22]。“程颜税居新昌里”[23]，“余干县尉王立调选，佣居大宁里”[24]，新进官员也有赁宅而居，以表廉洁自律，“柳应规以儒素进身，始入省，便造新宅，殊不若且税居之为善也”[25]。
关于住店价格的详细记载不多，《酉阳杂俎》载：“宁王常猎于鄠县，京兆府奏，鄠县食店有僧二人，以钱一万，独赁房一日夜，言作法事。”[26]这个价格异常昂贵，有小说家为渲染故事情节妄自夸大的成分。
租赁房屋的价格虽比购买或建造房屋便宜许多，但若无稳定收入也难以负担，如前述佣居长安大宁里的余干县尉王立，“文书有误，为主司驳放。资财荡尽，仆马丧失，穷悴颇甚，每丐食于佛祠”[27]。
很多举子因贫困，付不起旅馆房钱，只好寄居在寺观之内，“随僧洗钵”[28]，可能多数寺院会对困窘的士子给予照顾，但通常也会收取比较低的费用。杜光庭《神仙感遇传》卷四记载：“进士王璘，大中己卯岁游边回京师。既至之日，属宣皇升遐，人心震扰。才入金光门，投诸逆旅，皆已扃镝。遂入丰邑坊，诣景云观。僦一独院。月租五百文，即税辔秣驷焉。”[29]大中年间，一斗米约几十钱，一匹绢约900文[30]，500文每月租赁独立院子算是相当低廉的。寺院大概是中古最物廉价美的僦居方式，所以借寺观居住的现象太过普遍，为了防止流动人口过于繁杂，唐政府不止一次发布诏令禁止这种情况。如，代宗《条贯僧尼敕》：“如闻州县公私，多借寺观居止，因兹亵黩。切宜禁断，务令清肃。”[31]德宗《修葺寺观诏》：“自今州府寺观，不得宿客居住。”[32]文宗《禁天下寺观停客制》：“如闻天下寺观，多被军士及官吏、诸客居止，狎而黩之，曾不畏忌。缁黄屏窜，堂居毁撤，寝处于象设之门，庖厨于廊庑之下。自今已后，切宜禁断。”[33]
三 长安住宅价格分析
长安几乎不存在以建造并出售房屋或倒卖房屋盈利的情况，所以笔者暂且忽略购买他人住宅和个人新建住宅的价格差，一并作为住宅价格讨论；且在城市化程度不高的唐代，长安城住宅用地及建筑资源较为充足，住宅也基本不存在供不应求，甚至还有城中出现许多空宅的时候。因此，可忽略供应紧张带来的价格增长部分，视土地及建造成本为住宅价格最主要的组成部分。
1.住宅价格的构成
唐代的住宅价格主要包括按面积计算的住宅用地的价格(详下文)、房屋建材的价格以及树木等其他附属财产的价格。
《代宗朝赠司空大辨正广智三藏和上表制集》卷5《进造文殊阁状》载：“四千五百四十二贯五百四十五文，买方木六百一十根半。九百七十四千八百一十文，买椽柱槐木共八百四根。……一千四百九十一贯一百七十文，买砖瓦鸱兽五万五千六百九十八口。”[34]由此可见当时木料单价方木约为7441文一根，椽柱槐木约为1212文一根；如果仅造文殊阁一幢建筑的话，鸱兽需要的并不多，可忽略其数计算砖瓦的单价约为27文一口。
《两京新记》载：“韦氏败，(长宁)公主随夫为外官。初欲出卖木石，当二千万。山池别院，仍不为数，遂奏为观，请以中宗号为名”[35]。可知木石是单独计值的。
《太平广记》中寇鄘所购买的永平里小宅包括榆楮数百株，40贯(4万文)的房价中包含了这些树木的价格。唐代一棵材质很好的大树可以卖到数千文，崇贤里中郎将曹遂兴庭中大树过于茂密，窦乂以5000文买之为其除去[36]。《大唐新语》：“王义方，初拜御史(656)，买宅，酬直讫，数日，对亲朋，忽惊指庭中双青梧树曰：‘此忘酬直。’遽召宅主，付直四千。宾朋曰：‘……树当随宅，无别酬例。’义方曰：‘此嘉树，不比他也。’”[37]
敦煌文书P.3394云：“唐大中六年(852)僧张月光、吕智通易地契”，张月光以25亩地和吕智通交换渠地11亩2段。此外，张月光“园内有大小树子少多，园墙壁及井水开道功直价出卖与僧吕智通，价值为6岁驴一头，麦2硕1斗，布3丈3尺”[38]。可见，唐代住宅除土地房屋之外，其他财产也可能是单独计值的。
2.长安不同地段的房价
地价是长安住宅建筑价格的最主要部分。最初住宅用地的价格因所处位置的地理环境和到达某些权力中心区域的便利程度的不同而相异，随着各类人群的分区聚居(图八、图九)[39]，某些区域内的里坊形成了比较接近并相对稳定的地价或宅价，各区域间价格差别较大。文献中直接记录地价的情况较少，可从住宅价格了解其大致情况。
唐初，达官贵人多居住于皇城南面的坊中，这些交通便利的地段价格不低。西市周围的坊里也是地占冲要，李峤《代公主让起新宅表》中提到：“且坊为要冲，地当贵里，亩赁二三十贯，居人四五百家。”[40]可知醴泉坊的地价为1亩2至3万钱，如建占地3到5亩的小宅院，则地价6到15万，若超过10亩的大宅院则仅地价就至少20至30万。城内东北部也分布了一些高官的宅第，大宁坊孙伏伽宅、隆庆坊马周宅(玄宗即位改为兴庆坊)价格均在100万至200万左右。
随着政治中心向大明宫的转移，城东北部的地价随之升高，且多被权臣高官所占据。皇城南边的里坊价格仍旧不减，宣宗诏“(段)秀实崇义坊宅诸院典在人，上计钱三千四百七十五贯，宜赐庄宅钱收赎[41]，即347.5万；沈传师“于京师开化里致第，价钱三百万”[42]；帅家子邢凤“寓居长安平康里南，以钱百万，买故豪洞门曲房之第”[43]；崇仁里贾人妻宅“五百缗自置”[44]，即50万，此宅不同前面几处广大的住宅，家中也没有可供使唤的奴仆，是普通百姓自住的小宅。
唐代中晚期，长安城东南区域形成了一个新兴的文官社区，这里地势高爽风景优美，井水甘泠。白居易卖掉新昌坊的住宅时，在《达哉乐天行》中写道：“先卖南坊十亩园，次卖东郭五顷田。然后兼卖所居宅，仿佛获缗二三千。”[45]即宅院加上田地总价20万至30万。同属这一区域住宅价格差别也不小，所以白居易说“莫羡升平元八宅，自思买用几多钱”[46]。看来新昌坊的地价较其位置更加偏南的升平坊便宜了不少。大概因为升平坊位于长安城地势最高的区域。长安东南部的第宅价格在几十万到百万之间不等。
街东和街西的价格差异明显。窦乂在街东永崇里以20万的价格只能买下一处小宅且是凶宅，窦乂在街西距离西市较近的崇贤坊购买小宅一所也仅20万，大历年间安太清在永平坊占地3亩的第宅价格也仅20万，非常便宜。同一宅后变为凶宅，元和年间寇鄘花4万便买下。张籍怀才不遇，“官小身贱贫。病眼街西住，无人行到门”[47]。唐代中晚期，街西尤其西市附近流动人口多、社会关系复杂，且远离权贵集中的长安城东北区域，其中一些区域为庶民聚居区或闲地和农地(图八)[48]，这也是永平、崇贤等坊宅价低廉的重要原因之一。
同一坊内亦以交通便利、地势开畅处为贵。《北里志》中诸妓居于平康坊三曲，“妓中有铮铮者，多在南曲、中曲。其循墙一曲，卑屑妓所居”[49]。可见紧靠坊墙的偏僻小巷多是不甚富裕者的居所。白居易新昌里的房子可能位置也比较偏，因此，“省吏嫌坊远，豪家笑地偏”，“冷巷闭门无客到”，“静巷无来客，深居不出门”[50]。
3.不同时期住宅价的波动
唐代近三百年时间，有过多次生活物资价格的大幅波动趋势[51]，住宅价格一定会受到影响，但并不是简单的随物价波动的正比或反比波动。因物资短缺而造成的物价上涨时期，因为流通的货币主要用来购买基本生活物资，住宅价格或因为人工木材等建筑成本涨价而可能上升，或因百姓贱卖房屋以购买粮食而可能下降。通货膨胀时期，宅价升高许多，但因货币本身贬值厉害，因此实际价值也许并没有增加。因此住宅价格在不同时期的波动也是政治经济问题在城市生活中的具体反应。本文以米绢两种基本物资作为各时期物价的参考，需要注意的是两税法实施后，其中一部分税需要以货币形式支付，因此带来的货币与绢粮比值的变化复杂，本文分析的不同时期的住宅价也仅是以基本物价和官员俸禄为基础的相对价格(参看附表一、二、三)，不是绝对价值的分析。
唐初，官员的宅第价值在几十万到百万之间。魏徵以简朴著称，太宗拆宫中小殿为木材，为其营建中堂。元和四年(809)，李师道上表请出私钱600万以赎魏徵旧宅，后由朝廷出面，以官钱2000贯赎回[52]，即200万。此宅价格若以200万计算，则值绢2000匹左右，若按贞观年间一匹绢价值粟100斗，粟每斗取3文中值，魏徵宅值60万左右，到了元和年间其价值大约在报价的600万至朝廷赎回价的200万之间。太宗“初即位，论元律师死，孙伏伽谏以为法不当死，赐以兰陵公主园，直百万。或曰：‘赏太厚。’”[53]马周在兴庆坊求得佳宅，“直二百万，(马)周遽以闻，诏有司给直，并赐奴婢什物”[54]。可见唐初官员即便高官宅邸一般也不超过一百万(值绢约2500匹)，百万以上的宅第已是地理位置优越、营造华美的佳宅。这一方面是因为唐初官吏简朴，另一方面唐初物价也比较低。
“上都永平里西南隅有一小宅……大历年(766—779)，安太清始用二百千买得……有堂屋三间，其庳，东西厢共五间，地约三亩，榆楮数百株，门有崇屏，高八尺，基有一尺，皆炭灰泥焉”[55]。房屋总价20万，平均每亩宅院的价格不到7万钱，该价格包括院中树木在内，实际房屋价格还要更低，若考虑到大历年间严重的通货膨胀情况，则花20万值绢约50匹的价钱购买到占地3亩的小宅确实非常便宜。元和十二年(817)，寇鄘买下成为凶宅的同一宅第，花费4万，当绢价约为800文，合绢50匹，两税法之后或有轻物重钱的现象，绢不及大历时价值高，但总体看来，经过二十年左右虽然变为凶宅，此宅只是稍稍贬值。
建中年间(780—783)，窦乂在永崇里买小宅花费21万，在崇贤房买小宅花费20万，合绢50匹左右。
贞元二十年(804)，关中大旱，农作物歉收，京兆尹李实依旧苛税。老百姓只能贱卖屋宅。伶人成辅端为诽语讽刺李实：“一顷麦苗五石米，三间堂屋二千钱。”[56]2000文在当时约值绢二匹，三开间的堂屋面积约为30到50平方米，若在正常年份，平民家堂屋的价格不会如此低贱。
元和十二年(817)，宪宗下诏“所有私贮见钱，并不得过五千贯。……王锷、韩弘、李惟简，少者不下五十万贯，于是竞买第屋以变其钱，多者竟里巷佣僦以归其直”[57]。可见购买宅第是长安城市生活中最昂贵、现金需求量最大的开销。
大和九年(835)，白居易出售新昌坊住宅，总价约为二三十万，约合绢200至300匹。
大中十年(856)，段秀实崇义坊住宅的赎回价是347.5万，约2000至2500匹绢。
综观上述各时期关于宅价的零星记载，可以认为唐代长安普通民宅(包括无官居民和普通官员)多年来价格变化不大，而高官宅第价值则有上升的趋势，应该与城市土地兼并加剧，财富或现金大量集中于少数人，高官宅第占地越发广大建造装饰日渐华丽密切相关。这与“则天以后，王侯妃主，京城第宅，日加崇丽。……代宗即位，宰辅及朝士当权者，争修第舍，颇为烦弊，议者以为土木之妖，无何，皆易其主矣”[58]描述的趋势相吻合。
4.贵族豪宅价格
贵族豪宅的价格组成与普通民宅大为不同，虽然大面积占地和优越地理位置成本不低，但更多的花销则在其豪华的建筑和奢侈的装饰。仅一厅堂的建材装饰价格就是一套普通民宅的数十倍乃至数百倍的价格。张易之“初造一大堂，甚壮丽，计用数百万”[59]。马璘延康坊宅第中堂费钱二十万贯，羡煞各级官吏士庶，趁其丧礼，争往观看[60]。虢国夫人的合欢堂价值万金，唐代一两黄金价值数千，亦是造价不菲[61]。白居易在作于贞元元和之际的《伤宅》中写道：“累累六七堂，栋宇相连延。一堂费百万，郁郁起青烟。”[62]
豪宅建材多采用名贵的檀香、沉香木和珍贵的石材。在装修时，更是不遗余力，并且用名贵物品镶嵌。《开元天宝遗事》载，杨国忠“用沉香为阁，檀香为栏”。又，都中巨豪王元宝，“常以金银叠为屋壁，上以红泥泥之。又于宅中置一礼贤堂，以沉香为轩槛，以碔砆甃地面，以锦文石为柱础，又以铜线穿钱，甃于后园花径中，鬼其泥雨不滑也。四方宾客所至如归，故时人呼为王家富窟”[63]。宗楚客“造一宅新成，皆是文柏为梁，沉香和红粉以泥壁，开门则香气蓬勃。磨文石为阶砌及地，着吉莫鞾者，行则仰仆”[64]。元载的芸辉堂用香草涂壁，以沉香为梁栋，金银为户牖[65]。张易之的豪宅用“红粉泥壁，文柏帖柱”[66]。杨国忠用百宝妆饰栏楯，以麝香、乳香筛土和为泥饰壁，其赏牡丹的四香阁甚至比宫中的沉香阁还精美[67]。同昌公主的宅第“房栊户牖，无不以珍异饰之。又以金银为井栏……”[68]第宅的昂贵还体现在做工的精致上，《明皇杂录》记载虢国夫人的合欢堂建成后，“曾有暴风拔树，委其堂上。已而视之，略无所伤。既撤瓦以观之，皆承以木瓦，其制作精致，皆此类也”[69]。
四 长安人的住房负担
由于长安的住宅价格太贵，官吏、参加科举考试的举子、商人、僧人道人、百姓多租房而住[70]。如果并非出身于富贵人家，仅靠自身的奋斗，想在长安购置一套条件不错的住宅是非常困难的。
马周少孤，家境贫寒，初到长安，只能寄居在中郎将常何家。贞观六年，拜监察御史，权重位卑，正八品上的年俸仅为24贯[71]，即2.4万。贞观年间，粮价和绢价较低，若仅用于生活，俸禄绰绰有余，但如果用于购买或建造住宅，则无异于杯水车薪。因此当马周看上200万的佳宅时，“众以其兴书生，素无赀，皆窃笑”[72]，最后由国家出钱，解决了宠臣的住房问题。
而一般官吏则需“十载长安得一第”[73]甚至仕宦沉浮二三十年后才获得自己的住宅。
贞元十六年(800)，白居易进士及第，十九年授校书郎[74]，假居常乐坊故关相国私第之东亭，有“茅屋四五间，一马二仆夫。俸钱万六千，月给亦有余”[75]。但是因为其母多病，俸禄不够药石之资。元和三年(808)除左拾遗，每月俸钱涨到了30贯。元和五年迁京兆府户曹参军，“俸钱四五万，月可奉晨昏。廪禄二百石，岁可盈仓囷”[76]，因此高兴地上《奏陈情状》和《谢官状》，并由永崇坊迁居宣平坊。元和九年，丁母忧毕，任左赞善大夫，每月“俸钱七八万”[77]，住在比较偏远清净的昭国坊。元和十年，被贬为江州司马，后任忠州刺史。唐后期外官比京官俸高，其实外放是解决经济问题的有效手段。长庆元年(821)，白居易凭着外放五年的积蓄买下了新昌坊的宅第。经过20年的为官生涯，在50岁时，白居易终于在长安拥有了立足之地。之后其仕途比较顺利，多任五品以上官职，月俸多在十万左右。又于长庆四年在洛阳履道坊买下大宅。这次不再位于冷巷僻门，而是最好的位置，正如其《池上篇序》所言：“都城风土水木之胜，在东南偏。东南之胜，在履道里。里之胜，在西北隅。”[78]
贞元十九年(803)，元稹拜校书郎，居于靖安坊北街，有《靖安穷居诗》为证。元和年间，历任左拾遗、河南尉、监察御史、江陵士曹参军、通州司马、虢州长史、膳部员外郎、祠部郎中。长庆元年，拜中书舍人，次年入相，大和四年，任武昌节度使，户部尚书，鄂州刺史，御史大夫等职。应该说元和五年被贬江陵是其经济上的转机，虽然元稹心情比较郁闷，但是“今日俸钱过十万”[79]。外放归来，仕途也步步顺利。大和年间，其在安仁坊购入了新的宅第，在东都履信坊也有别宅。
贞元二年(786)韩愈来到长安后，由於生活困难。自贞元十六年(800)冬在京师待选，直至元和七年(812)三为国子博士，这一段时间的生活也不富裕。虽月有俸钱25贯，但用它来应付一个30口大家庭的日常生活，连饱暖尚需忧虑，何况住宅。这十余年间，诗人基本上都是租房子住的。韩愈在46岁迁为比部郎中后，生活有了明显改观。除了有较丰厚的俸禄外，还能靠写碑铭获得许多高额收入。到49岁左右，他终于在靖安里这样的好地段买了房，并为这套房子自豪。他在《示儿》一诗中写道：“始我来京师，止携一束书。辛勤三十年，以有此屋庐。……中堂高且新，四时登牢蔬。前荣馔宾亲，冠婚之所於。庭内无所有，高树八九株。有藤娄络之，春华夏阴敷。东堂坐见山，云风相吹嘘。松果连南亭，外有瓜芋区。西偏屋不多，槐榆翳空虚。山鸟旦夕鸣，有类涧谷居。主妇治北堂，膳服适戚疏。”[80]从诗中可知，在经过30年的奋斗、已接近50岁时，韩愈才在长安拥有了一套属于自己的宅院。除靖安里的住宅外，韩愈又用余俸在城南购置了一套别墅，即诗文中多次提到的“城南庄”[81]。
张籍在永贞元年(805)释褐为太常寺太祝，居于延康坊西明寺后。十年间竟无升迁，以九品官的薄俸，加之又有眼疾，生活艰苦，居住的环境也比较差，“君居泥沟上，沟浊萍青青。蛙欢桥未扫，蝉暳门长扃”[82]。其后有一段时间寓居寺中。元和十一年(816)，转国子助教，十五年，为秘书郎，月俸25贯(2.5万)。长庆元年(821)，韩愈任国子监祭酒，举荐张籍为国子博士，为正五品上，月俸40贯(4万)，总算从街西搬到了街东的靖安坊。之后，任水部员外郎，终于国子司业。
姚合元和十一年(816)中举，历任武功主簿，魏博节度使幕中从事，富平、万年县尉，东台监察御史，户部员外郎，大和四年(830)出任金州刺史，大和八年(834)杭州刺史，终于秘书监。其曾在亲仁里赁居三年，又在长乐坊住过，最后在新昌坊买了自己的住宅。
窦巩元和二年(807)举进士，为袁滋所辟，因佐幕府。唐后期，外官收入高于京官，入幕是一条顺利的仕途，想必窦氏生活得还算不错。后入朝，历官侍御史、司勋员外、刑部郎中。任司勋员外时在崇德里购买新居。后被元稹辟为武昌军节度副使，检校秘书少监，御史中丞，家宅也由街西搬到了街东的永宁坊，并在西山营建别墅。
综观以上官员的奋斗经历，如果仅靠俸禄生活，八、九品官薪水极其微薄，常常捉襟见肘。升到六、七品官便可以衣食无忧，但想用盈余在长安置办房产仍是非常困难的事情。如果还负担着一个大家庭的开销，则几乎没有可能购建房产了。县丞崔斯立，是“秩卑俸薄食口众”；县尉毕垌，“既卒，家无一钱”；太原府参军苗藩，养“四室之孤男女凡二十人”，死时“遗资无十金，无田无宫以为归”；国子助教薛公达，是“禄又不足以活身”。
五品以上的高官生活便比较安逸，对于家庭负担比较轻的官员来说，可以考虑买房了。张籍就是在任国子博士时，于靖安坊购买了住宅。若是任京官，且是冷门的职位，比如工部，那么生活还是不容乐观。如果像白居易、元稹任外官，虽然只是五品，但是俸禄会丰厚许多。特别是做了节度使观察使的幕府从事(特别是盐铁使、水陆运使的佐官)，或者升到朝官中郎中侍郎、地方官刺史一级，生活状况则更好，如窦巩。
三品以上高官为“贵”，买宅置地对于他们较为容易，甚至拥有多套住宅，住不过来便空锁放置。多数人还能得到赐宅。一般来说，受赐的人包括立下赫赫战功的武将，归顺的敌方将领和少数民族首领，被重用的心腹之臣，宦官，皇亲国戚等[83]。即使没有赐宅，凭其丰厚的俸禄——每月在90贯(9万)到200贯(20万)，生活可以很奢侈了。至于柳浑“官至丞相，假宅而居”[84]，身为工部尚书的郑权，“家属百人，无数亩之宅，僦屋以居”则是摆个人姿态，体现高风亮节。正因为其可以买肥田美宅而不买，所以才得到普遍称赞。而且柳浑虽是租房，却也是在安兴坊这样满是权贵的黄金地段。除此之外，皇帝额外的赏赐也是一笔巨额收入。贞观后期，太宗有些懈怠政事，经魏徵进谏，太宗幡然醒悟，赐给其黄金十斤，马二匹[85]。长庆元年，穆宗一次就赏赐白居易500匹绢[86]，价值40万钱，相当于其半年的俸禄。
五 结语
在城市化程度并不高的唐代中国，即便是长安这样世界人口最多的城市，也有足够多的空间可供住宅使用，在这样的情况下，购置或建造住宅的成本仍然非常高，对绝大部分想要定居长安的人来说，住房已经远超出日常生活开销的范畴，而是多年甚至是一生积蓄的付出。长安数量最多也是最普遍的住宅应该是一进或两进院子为主的四合院，以堂屋为中心，两侧有东西厢房，另有厨舍、厕所、水井、马厩等设施，并根据院落大小种植树木，三五口人居住适宜，若人口众则适合居住在院落相连的多进院落住宅，也是以一个或多个堂屋为中心，相应安排左右厢房和各类设施。经过本文分析可以得知，唐代长安的住宅价格高昂，并会随物价和国家经济变动而涨落，虽然偶有将贮存的大量现金用以购宅的情况，但普通住宅相对于价格波动更大的绢米可算比较平稳，基本体现了其建造的成本，几乎没有虚高和哄抬的成分。那些价格奇高的住宅也是高官贵族极尽奢华之能建造的结果，不能代表长安住宅的情况。
注释
[1]《全唐文》卷795，中华书局1983年，第331页下栏。
[2](日)妹尾达彦：《唐长安城におけゐ官人の居住環境》，《历史人类》27，筑波大学1999年；黄正建《唐代衣食住行研究》，首都师范大学出版社1998年，第118—120页；萧默《敦煌建筑研究》，机械工业出版社2003年，刘敦桢《中国古代建筑史》，中国建筑工业出版社1980年。
[3]沙知：《敦煌契约文书辑校》，江苏古籍出版社1998年，第46—48页。
[4]山西省文物管理委员会晋东南工作组：《山西长治唐王休泰墓》，《考古》1965年第8期，第389—393页，图版叁—肆。
[5]中国社会科学院考古研究所：《江苏扬州市文化宫唐代建筑基址发掘简报》，《文物》1994年第5期，第413页；中国社会科学院考古研究所等：《扬州城：1987～1998年考古发掘报告》，文物出版社2010年，第134—141页。
[6]唐代一亩约为522平方米，华林甫《唐亩考》，《农业考古》1991年第3期，第152—154页、第168页。
[7]陕西省文物管理委员会：《西安西郊中堡村唐墓清理简报》，《考古》1960年第3期，第34—38页，图版伍—捌。
[8]陈安利：《西安出土唐代建筑材料综述》，《文博》1999年第5期，第65—68页。
[9][55]李昉等编：《太平广记》卷344“寇鄘”条引《乾*(左月右巽)子》，中华书局1961年，第2725页。
[10]萧默《敦煌建筑研究》，第173—175页，傅熹年《中国古代建筑史》第二卷，中国建筑工业出版社2001年。
[11]李林甫等：《唐六典》卷3《尚书户部》，中华书局2005年，第74—75页。
[12]黄正建：《唐朝人住房面积小考》，《陕西师范大学学报》(哲社版)，1994年第3期，第123—124页。
[13][14]《唐六典》卷23《将作都永监·左校署》，中华书局1992年，第596页；王溥：《唐会要》卷31《杂录》，中华书局1985年，第575页。
[15]刘昫等撰：《旧唐书》卷143《程执恭传》，中华书局1975年，第3905页。
[16]顾学颉校点：《白居易集》卷69《池上篇》，中华书局1979年，第5249页。
[17]中国社会科学院考古研究所洛阳唐城队：《洛阳唐东都履道坊白居易故居发掘简报》，《考古》1994年第8期，第692—701页。
[18]《旧唐书》卷120《郭子仪传》，第3467页。
[19]中国社会科学院考古研究所西安唐城工作队《唐长安西明寺遗址发掘简报》，《考古》1990年第1期，第45—55页；安家瑶：《唐长安西明寺遗址的考古发掘》，《唐研究》第6卷，北京大学出版社2000年，第337—352页。
[20]慧立，彦悰著，孙毓棠、谢方点校：《大慈恩寺三藏法师传》卷10，中华书局2000年，第214页。
[21]《太平广记》卷484“李娃传”条引《异闻集》，第3985—3991页。
[22]林立平：《唐宋之际城市租赁业初探》，《中国史研究》1988年第3期，第61—69页，后收入暨南大学青年教师社会科学研究会编《暨南青年学者论文集》，广东人民出版社1989年，第178—195页。
[23]《太平广记》卷374“程颜”条引《闻奇录》，第2971页。
[24][27][44]《太平广记》卷196“贾人妻”条引《集异记》，第1471页，第1472页。
[25]王谠撰，周勋初校证：《唐语林校证》卷1《德行》，中华书局1987年，第12页。
[26]段成式撰，杜聪点校：《酉阳杂俎》卷12《语资》，齐鲁书社2007年，第77页。
[28]王定保撰，姜汉椿校注：《唐摭言校注》卷7《起自苦寒》，上海社会科学院出版社2003年，第138页。
[29]《正统道藏》，第81册，台北艺文印书馆1977年，第14188页上栏、下栏。
[30]《太平广记》卷499“王铎”条引《闻奇录》(第4091—4092页)云：“京国米价，每斗四十。”《唐会要》卷40《定臧估》(第728页)载，大中六年，绢以每匹900文结计。
[31][33]宋敏求编：《唐大诏令集》卷113，中华书局2008年，第590页。
[32]王钦若等编：《册府元龟》卷52，中华书局影印本1960年，第578页下栏。
[34]《大正藏》，第52册，No.2120，第851页中栏。该引文参考王仲荦《金泥玉屑丛考》卷5《唐五代物价考》，中华书局1998年，第164页、第166页。
[35]韦述撰，辛德勇辑校：《两京新记辑校》，三秦出版社2006年，第17页。
[36]《太平广记》卷243“窦鄘”条引《乾*(左月右巽)子》，第1875—1879页。
[37]刘肃撰：《大唐新语》，中华书局1984年，第170页。
[38]沙知：《敦煌契约文书辑校》，第4—6页。
[39](日)妹尾达彦：《唐代后期的长安与传奇小说：以<李娃传>的分析为中心》，《日本中青年学者论中国史·六朝隋唐卷》，上海古籍出版社1995年，第509—553页。
[40]李昉等编：《文苑英华》卷578，中华书局1966年，第2987页上栏。
[41][61]徐松撰，李健超增订：《增订两京城坊考(修订版)》，三秦出版社2006年，第57页，第91页。
[42]杜牧：《樊川文集》卷14《唐故尚书吏部侍郎赠吏部尚书沈公行状》，上海古籍出版社1978年，第214页。
[43]《太平广记》卷282“邢凤”条引《异闻录》，第2247页。
[45]《白居易集》卷36《达哉乐天行》，第827页。
[46]《白居易集》卷19《题新居寄元八》，第407页。
[47]《白居易集》卷1《读张籍古乐府》，第2页。
[48](日)妹尾达彦：《唐代后期的长安与传奇小说：以<李娃传>的分析为中心》，第510、512页。
[49]孙棨：《北里志·海论三曲中事》，上海古籍出版社编《唐五代笔记小说大观》(下册)，上海古籍出版社2000年，第1404页。
[50]《白居易集》卷1《新昌新居书事四十韵，因寄元郎中、张博士》，第415页；卷19《题新居寄元八》，第407页；卷19《新居早春二首》，第414页。
[51]全汉昇：《唐代物价的变动》，《历史语言所集刊》，第11册，中华书局1987年，第101—148页。
[52]《白居易集》卷58《论魏徵旧宅状》，第1239—1240页。
[53]欧阳修等撰：《新唐书》卷97《魏徵传》，中华书局1975年，第3873页。
[54][72]《新唐书》卷98《马周传》，第3901页。
[56]《旧唐书》卷135《李实传》，第3731页。
[57]《旧唐书》卷48《食货志上》，第2103—2104页。
[58]封演撰，赵贞信校注：《封氏闻见记校注》卷5《第宅》，中华书局2005年，第44—45页。
[59][66]张鷟撰，赵守俨点校：《朝野佥载》卷6，《隋唐嘉话·朝野佥载》，中华书局1979年，第146页。
[60]《旧唐书》卷152《马璘传》，第4067页。
[61]《增订两京城坊考(修订版)》，第91页。
[62]《白居易集》卷2《伤宅》，第31页。
[63][67]王仁裕撰，曾贻芬点校：《开元天宝遗事·安禄山事迹》，中华书局2006年，第58页、第37页。
[64]《朝野佥载》卷3，第70页。
[65]苏鹗：《杜阳杂编》卷上，《唐五代笔记小说大观》(下册)，第1375页。
[68]《杜阳杂编》卷下，第1394页。
[69]郑处诲撰，田廷柱点校：《明皇杂录·东观奏记》，中华书局1994年，第29—30页。
[70]雷巧玲：《唐代租宅初探》，《晋阳学刊》1993年第3期，第70—74页；林立平《唐宋之际城市租赁业初探》，《中国史研究》1988年第3期，后收入暨南大学青年教师社会科学研究会编《暨南青年学者论文集》，广东人民出版社1989年，第178—195页。
[71]叶炜：《南北朝隋唐官吏分途研究》，北京大学出版社2009年，第141页。
[73]《唐摭言校注》卷13《矛盾》，第271页。
[74]本文有关白居易贞元十六年至会昌三年(800—843)行历内容均参考朱金城《白居易年谱》，上海古籍出版社1982年。
[75]《白居易集》卷5《常乐里闲居偶题十六韵》第91页。
[76]《白居易集》卷5《初除户曹，喜而言志》，第98页。
[77]《白居易集》卷29《再授宾客分司》，第657页。
[78]《白居易集》卷69，第1450页。
[79]元稹撰，冀勤点校：《元稹集》卷9《三遣悲怀》，中华书局1982年，第98页。
[80]韩愈著，钱仲联集释：《韩昌黎诗系年集释》卷9《示儿》，上海古籍出版社1986年，第952页。
[81]黄正建：《韩愈日常生活研究》，《唐研究》第4卷，北京大学出版社1998年，第251—274页。
[82]《韩昌黎诗系年集释》卷9《题张十八所居》，第986页。
[83]雷巧玲：《唐代赐宅述论》，《唐都学刊》1994年第4期，第12—17页。
[84]《旧唐书》卷125《柳浑传》，第3555页。
[85]韩愈：《送郑权尚书序》，《文苑英华》卷730，第3791页下栏至第3792页上栏。
[86]《白居易集》卷60《让绢状》，第1267页。
(杨清越，北京大学文博学院，博士研究生；龙芳芳，北京大学文博学院，2005级硕士研究生)
乾陵文化研究（六）/樊英峰主编.--西安：三秦出版社，2011.12